Налогообложение сделок с недвижимостью

Клиент покупает квартиру, чтобы через несколько лет продать дороже, и считает прибыль как разницу цен. О налогах и сборах при продаже он легко забывает. Пример этого модуля: квартира куплена за 5 000 000 бат и через 3 года продана за 6 500 000 бат при оценке 4 500 000 бат. Продавец-физлицо при регистрации заплатит около 318 000 бат, это больше пятой части прибыли в 1 500 000 бат. Агент, который посчитал это заранее, не услышит от клиента «вы меня не предупредили».

При продаже недвижимости в Land Office платят четыре вида платежей:

• Transfer Fee 2%: сбор за переход права;
• Specific Business Tax (SBT) 3,3%: налог на продажу в первые 5 лет;
• гербовый сбор 0,5%: платится, только когда SBT нет;
• Withholding Tax (WHT): налог продавца на доход, его удерживают при регистрации.

Если покупатель берёт ипотеку, добавляется сбор за её регистрацию 1% от суммы кредита (для земли и домов не больше 200 000 бат). Какие платежи будут в сделке, зависит от того, кто продаёт, сколько он владел объектом и как его получил.

У каждого объекта есть оценочная стоимость: её утверждает Treasury Department, и по ней Land Office считает сборы. Обычно оценка ниже цены в договоре, но может оказаться и выше. От этого зависит база платежей:

• Transfer Fee и WHT продавца-физлица считают только от оценки;
• SBT, гербовый сбор и WHT компании считают от большей из двух сумм.

Пример: цена 5 000 000 бат, оценка 3 500 000 бат. Transfer Fee 2% от оценки составит 70 000 бат, а не 100 000 бат.

Transfer Fee составляет 2% от оценки, а кто его платит, решает договор. Если договор молчит, действует статья 457 Гражданского и торгового кодекса: расходы на договор купли-продажи покупатель и продавец несут поровну, то есть по 1% от оценки. Норма диспозитивная: договором сбор можно переложить на одну сторону. По CBRE и Mazars, на практике его часто делят поровну, но это условие стороны согласуют. Поэтому деление сбора стоит записать в предварительный договор, а не оставлять устной договорённостью.